A continuación remitimos nota que nos hiciera llegar nuestro Asesor Legal, Dr. Gerardo Rodriguez Arauco que puede resultar de v/interés:  

FALLO JUDICIAL BALCON DE PTA. MOGOTES:

EL ADMINISTRADOR NO ES RESPONSABLE POR LA MUERTE ORIGINADA POR CAIDA DE BALCONES O PARTES DEL EDIFICIO.

En forma reciente la Justicia Penal de Garantías ha resuelto que el administrador de propiedad horizontal no responde penalmente responsable de las muertes ocasionadas por la caída del balcón en la zona de Pta. Mogotes.

Nos ha tocado compartir la defensa de la persona del administrador del consorcio, en ese lamentable hecho. El Dr. Martin N. Bernat en el área penal y el que escribe estas líneas –junto al Dr.Luis Ambos- en las causas civiles o de daños y perjuicios promovidas contra el administrador, entre otros demandados.

Recordemos que las causas se producen por el desprendimiento de los balcones del inmueble sito en calle Acevedo y Puán, Punta Mogotes, de esta ciudad de Mar del Plata,
que provocó la muerte de María Agustina Ferro y su pequeña hija de tres años.

Debe señalarse que –tanto en sede penal como en un proceso de reparación de daños y perjuicios- el reproche para el administrador debe fundarse en la noción de culpa.

Para que pueda sostenerse una imputación penal y para fundar la responsabilidad civil debe tenerse acreditada la existencia de imprudencia, negligencia, impericia en su arte o profesión o inobservancia de los reglamentos o de los deberes a su cargo. Es cierto que civilmente existe una posibilidad de responsabilidad objetiva, es decir aquella que prescinde la noción de culpa, pero se trata de casos residuales y el que nos ocupa no es uno de ellos.

El nuevo Código Civil y Comercial en su nueva redacción genera una serie de obligaciones al administrador de propiedad horizontal, entre ellas se cuenta la de atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales” (art. 2067 inc. c del CCCN).

Las disposiciones de ley 14701 (art. 8º inc. j) obligan a “Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad física de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que él administra, ….”

En cuanto a la solidéz de la estructura del edificio y la obligacion de dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales, el administrador no posèe medios técnicos ni financieros para realizar verificaciones de èsta índole, mas allà del cumplimiento de normas comunales sobre seguridad.

Logicamente es obligatoria la contratación de seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, pero el administrador no es garante de la solidéz del edificio.

La obligación legal así dispuesta no es de resultado. El administrador no garantiza la indemnidad de las personas o bienes por las caídas de materiales o partes del edificio, salvo que exista culpa de su parte en el cumplimiento de sus obligaciones. Y esa culpa no se presume del hecho del daño, sino que exige sin duda alguna la prueba asertiva tanto en sede penal como civil.

Cuando se trata de vicios en la construcción, de errores técnicos o de cálculo, de colocación de materiales defectuosos, de instalación de materiales, piezas o partes del edificio que son impropias para esta clase de climas corrosivos por la cercanía al mar, o la colocación de materiales con duración inferior a la exigida por el destino de la construcción, entre otros supuestos… el administrador no tiene responsabilidad civil ni penal por las muertes o lesiones que se generen.

En el ámbito penal así se resolvió en este caso que motiva estas líneas, pues el Juez de Garantías interviniente concluyó –siempre en el luctuoso suceso de Pta.Mogotes, que: En el caso en concreto, efectuada la valoración normativa del riesgo individual, es consideración del conocimiento de …, resulta imposible afirmar la existencia de un peligro. Resulta indispensable para la imputación acreditar que el resultado que se produjo era al menos previsible y que resultó consecuencia directa y específica del riesgo prohibido; es decir,“… quien no puede prever no tiene a su cargo el deber de cuidado y no puede violarlo, pudiendo entonces a la ignorancia invencible que elimina la previsibilidad del resultado típico, llamársela caso fortuito…”. …No tiene ningún sentido exigir al imputado que no hizo posible lo imposible o que no evitó lo inevitable. Lo mínimo que corresponde exigir al imputado es la previsibilidad del resultado, lo que podría haber evitado y no hizo”.-

El ejemplo típico errores de cálculo de estructuras, o colocación de materiales que a la postre y conforme el paso del tiempo sufrirán deterioro generando peligro de caídas sin que pueda advertirse el deterioro.

El administrador no puede prevenir la caída de materiales o de partes del edificio originadas en hechos ajenos tales como errores constructivos, vicios de confeccion de materiales, o elección de materiales –revestimientos- impropios para la salinidad del ambiente local o destinados a una duración inferior a la necesaria. No hay culpa alguna si no puede evitar la consumación del daño pues siendo la obligacion de medios y no de resultados basta para cumplir las previsiones de las normas municipales en la materia.

La Ordenanza nro. 12562 dispone que “El propietario del inmueble, su apoderado autorizado, o, en los casos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, el administrador en su carácter de representante legal del consorcio ante las autoridades administrativas, deberán presentar un informe anual sobre el estado de conservación de las fachadas y muros medianeros incluyendo todos los elementos orientados hacia la vía pública.”.

El cumplimiento del informe técnico basta para que el administrador, que no es perito en construcciones, evite imputaciones de responsabilidad civil o penal. Si del informe surge la necesidad de realizar obras de conservación, la obligacion del administrador es convocar a asamblea pues las erogaciones que conforman el concepto de expensas extraordinarias deben ser resueltas por asamblea (art. 2048 in fine CCCN: “Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea).-

Si se trata de una reparación urgente podrá ejecutar las obras básicas destinadas a la prevención de daños, siempre conforme la urgencia del caso.-

Recordemos que la facultad de ejecutar las obras urgentes también es –por excepción de todo propietario: “Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.” (art. 2054 CCCN)

Si es peligro es imprevisible –y no es detectable siquiera por medio del informe técnico obligatorio- no hay recaudo apto para evitar el daño, entonces no existe posibilidad de prevención, ni deber de evitación. Mucho menos existe culpa del administrador.

Como conclusión de estas breves lineas: Ni las obligaciones de efectuar actos de conservación previstas en el Cod.Civil y Comercial de la Nacion ni las previstas en las demás normas mencionadas generan una responsabilidad penal o civil del administrador ante la caída de materiales o partes del edificio que genere daños.

 Dr. Gerardo J. Rodriguez Arauco