A continuaci\u00f3n remitimos nota que nos hiciera llegar nuestro Asesor Legal, Dr. Gerardo Rodriguez Arauco que puede resultar de v\/inter\u00e9s: <\/p>\n\n\n\n
FALLO JUDICIAL BALCON DE PTA. MOGOTES:<\/strong><\/p>\n\n\n\n EL ADMINISTRADOR NO ES RESPONSABLE POR LA MUERTE ORIGINADA POR CAIDA DE BALCONES O PARTES DEL EDIFICIO.<\/strong><\/p>\n\n\n\n En forma reciente la Justicia Penal de Garant\u00edas ha resuelto que el administrador de propiedad horizontal no responde penalmente responsable de las muertes ocasionadas por la ca\u00edda del balc\u00f3n<\/strong> en la zona de Pta. Mogotes.<\/p>\n\n\n\n Nos ha tocado compartir la defensa de la persona del administrador del consorcio, en ese lamentable hecho. El Dr. Martin N. Bernat<\/strong> en el \u00e1rea penal y el que escribe estas l\u00edneas \u2013junto al Dr.Luis Ambos- en las causas civiles o de da\u00f1os y perjuicios promovidas contra el administrador, entre otros demandados.<\/p>\n\n\n\n Recordemos que las causas se producen por el desprendimiento de los balcones del inmueble sito en calle Acevedo y Pu\u00e1n, Punta Mogotes, de esta ciudad de Mar del Plata, Debe se\u00f1alarse que \u2013tanto en sede penal como en un proceso de reparaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios- el reproche para el administrador debe fundarse en la noci\u00f3n de culpa<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Para que pueda sostenerse una imputaci\u00f3n penal y para fundar la responsabilidad civil debe tenerse acreditada la existencia de imprudencia, negligencia, impericia en su arte o profesi\u00f3n o inobservancia de los reglamentos o de los deberes a su cargo. Es cierto que civilmente existe una posibilidad de responsabilidad objetiva, es decir aquella que prescinde la noci\u00f3n de culpa, pero se trata de casos residuales y el que nos ocupa no es uno de ellos.<\/p>\n\n\n\n El nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial en su nueva redacci\u00f3n genera una serie de obligaciones al administrador de propiedad horizontal, entre ellas se cuenta la de \u201c<\/em>atender a la conservaci\u00f3n de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales\u201d<\/em> (art. 2067 inc. c del CCCN).<\/p>\n\n\n\n Las disposiciones de ley 14701 (art. 8\u00ba inc. j) obligan a \u201cAtender a la conservaci\u00f3n de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad f\u00edsica de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que \u00e9l administra, \u2026.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n En cuanto a la solid\u00e9z de la estructura del edificio y la obligacion de dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales, el administrador no pos\u00e8e medios t\u00e9cnicos ni financieros para realizar verificaciones de \u00e8sta \u00edndole, mas all\u00e0 del cumplimiento de normas comunales sobre seguridad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Logicamente es obligatoria la contrataci\u00f3n de seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y dem\u00e1s riesgos de pr\u00e1ctica, pero el administrador no es garante de la solid\u00e9z del edificio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n La obligaci\u00f3n legal as\u00ed dispuesta no es de resultado. El administrador no garantiza la indemnidad de las personas o bienes por las ca\u00eddas de materiales o partes del edificio, salvo que exista culpa de su parte en el cumplimiento de sus obligaciones. Y esa culpa no se presume del hecho del da\u00f1o, sino que exige sin duda alguna la prueba asertiva tanto en sede penal como civil.<\/p>\n\n\n\n Cuando se trata de vicios en la construcci\u00f3n, de errores t\u00e9cnicos o de c\u00e1lculo, de colocaci\u00f3n de materiales defectuosos, de instalaci\u00f3n de materiales, piezas o partes del edificio que son impropias para esta clase de climas corrosivos por la cercan\u00eda al mar, o la colocaci\u00f3n de materiales con duraci\u00f3n inferior a la exigida por el destino de la construcci\u00f3n, entre otros supuestos\u2026 el administrador no tiene responsabilidad civil ni penal por las muertes o lesiones que se generen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n En el \u00e1mbito penal as\u00ed se resolvi\u00f3 en este caso que motiva estas l\u00edneas, pues el Juez de Garant\u00edas interviniente concluy\u00f3 \u2013siempre en el luctuoso suceso de Pta.Mogotes, que: En el caso en concreto, efectuada la valoraci\u00f3n normativa del riesgo individual, es consideraci\u00f3n del conocimiento de \u2026, resulta imposible afirmar la existencia de un peligro. Resulta indispensable para la imputaci\u00f3n acreditar que el resultado que se produjo era al menos previsible y que result\u00f3 consecuencia directa y espec\u00edfica del riesgo prohibido; es decir,<\/em>“… quien no puede prever no tiene a su cargo el deber de cuidado y no puede violarlo, pudiendo entonces a la ignorancia invencible que elimina la previsibilidad del resultado t\u00edpico, llam\u00e1rsela caso fortuito…”. \u2026No tiene ning\u00fan sentido exigir al imputado que no hizo posible lo imposible o que no evit\u00f3 lo inevitable. Lo m\u00ednimo que corresponde exigir al imputado es la previsibilidad del resultado, lo que podr\u00eda haber evitado y no hizo\u201d.-<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n El ejemplo t\u00edpico errores de c\u00e1lculo de estructuras, o colocaci\u00f3n de materiales que a la postre y conforme el paso del tiempo sufrir\u00e1n deterioro generando peligro de ca\u00eddas sin que pueda advertirse el deterioro.<\/p>\n\n\n\n El administrador no puede prevenir la ca\u00edda de materiales o de partes del edificio originadas en hechos ajenos tales como errores constructivos, vicios de confeccion de materiales, o elecci\u00f3n de materiales \u2013revestimientos- impropios para la salinidad del ambiente local o destinados a una duraci\u00f3n inferior a la necesaria. No hay culpa alguna si no puede evitar la consumaci\u00f3n del da\u00f1o pues siendo la obligacion de medios y no de resultados basta para cumplir las previsiones de las normas municipales en la materia.<\/p>\n\n\n\n La Ordenanza nro. 12562 dispone que \u201cEl propietario del inmueble, su apoderado autorizado, o, en los casos de inmuebles sujetos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, el administrador en su car\u00e1cter de representante legal del consorcio ante las autoridades administrativas, deber\u00e1n presentar un informe anual sobre el estado de conservaci\u00f3n de las fachadas y muros medianeros incluyendo todos los elementos orientados hacia la v\u00eda p\u00fablica.\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n El cumplimiento del informe t\u00e9cnico basta para que el administrador, que no es perito en construcciones, evite imputaciones de responsabilidad civil o penal. Si del informe surge la necesidad de realizar obras de conservaci\u00f3n, la obligacion del administrador es convocar a asamblea pues las erogaciones que conforman el concepto de expensas extraordinarias deben ser resueltas por asamblea (art. 2048 in fine CCCN: \u201cDebe tambi\u00e9n pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resoluci\u00f3n de la asamblea<\/strong>\u201d<\/em>).-<\/p>\n\n\n\n Si se trata de una reparaci\u00f3n urgente podr\u00e1 ejecutar las obras b\u00e1sicas destinadas a la prevenci\u00f3n de da\u00f1os, siempre conforme la urgencia del caso.-<\/p>\n\n\n\n Recordemos que la facultad de ejecutar las obras urgentes tambi\u00e9n es \u2013por excepci\u00f3n de todo propietario: \u201cCualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con car\u00e1cter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restituci\u00f3n de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.\u201d <\/em>(art. 2054 CCCN)<\/p>\n\n\n\n Si es peligro es imprevisible \u2013y no es detectable siquiera por medio del informe t\u00e9cnico obligatorio- no hay recaudo apto para evitar el da\u00f1o, entonces no existe posibilidad de prevenci\u00f3n, ni deber de evitaci\u00f3n. Mucho menos existe culpa del administrador.<\/p>\n\n\n\n Como conclusi\u00f3n de estas breves lineas: Ni las obligaciones de efectuar actos de conservaci\u00f3n previstas en el Cod.Civil y Comercial de la Nacion ni las previstas en las dem\u00e1s normas mencionadas generan una responsabilidad penal o civil del administrador ante la ca\u00edda de materiales o partes del edificio que genere da\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n Dr. Gerardo J. Rodriguez Arauco<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A continuaci\u00f3n remitimos nota que nos hiciera llegar nuestro Asesor Legal, Dr. Gerardo Rodriguez Arauco que puede resultar de v\/inter\u00e9s: FALLO JUDICIAL BALCON DE PTA. MOGOTES: EL ADMINISTRADOR NO ES RESPONSABLE POR LA MUERTE ORIGINADA POR CAIDA DE BALCONES O PARTES DEL EDIFICIO. En forma reciente la Justicia Penal de Garant\u00edas ha resuelto que el administrador de propiedad horizontal no responde penalmente responsable de las muertes ocasionadas por la ca\u00edda del balc\u00f3n en la zona de Pta. Mogotes. 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