Con fecha 1 de agosto del 2015 ha entrado en vigencia el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial Unificado para la Republica Argentina.- El mismo ha regulado en forma particular el sistema de la propiedad horizontal, que anteriormente solamente se encontraba legislado por la ley 13.512, hoy derogada por la misma sanci\u00f3n del nuevo c\u00f3digo.<\/p>\r\n
Esta nueva legislaci\u00f3n , regula detallados aspectos del sistema de la propiedad horizontal, y en especial, fruto de la jurisprudencia imperante en el tema, ha legislado el procedimiento asambleario para arribar a las resoluciones que autoricen la realizaci\u00f3n de una obra nueva.<\/p>\r\n
Efectivamente, en los art\u00edculos\u00a0 <\/span>2051 a 2053 se ha plasmado el sistema actual. En primer lugar establece un sistema uniformado tanto para la obra nueva como para la\u00a0 <\/span>mejora,\u00a0 <\/span>de forma tal que , para ambos supuestos, se aplica la misma normativa.\u00a0 <\/span>A rengl\u00f3n seguido, determina la existencia de dos tipos de mayor\u00edas distintas para tratar el caso: en los supuestos que\u00a0 <\/span>la obra nueva o mejora gravite o modifique\u00a0 <\/span>la estructura del inmueble de una manera sustancial , o que beneficie exclusivamente a uno o mas propietarios\u00a0 <\/span>, exige la\u00a0 <\/span>unanimidad de todos los propietarios para su aprobaci\u00f3n .<\/p>\r\n En los restantes casos bastara con el voto de la mayor\u00eda absoluta de propietarios ( es decir el voto favorable de mas de la mitad del total de los propietarios , siempre computado conforme el sistema previsto por el articulo\u00a0 <\/span>2060 del C\u00f3digo Civil y Comercial, es decir por el sistema de la doble mayor\u00eda, formada \u00e9sta con la doble exigencia del n\u00famero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de \u00e9stas con relaci\u00f3n al conjunto.)\u00a0 <\/span>Desde ya que, al igual que cualquier otra resoluci\u00f3n de asamblea, cuando no exista qu\u00f3rum suficiente para resolver, es aplicable el sistema de propuesta de decisiones a los ausentes , donde una vez comunicados\u00a0 <\/span>\u00e8stos por medio fehaciente, se tendr\u00e1n las propuestas como aprobadas a los quince d\u00edas de notificados, salvo que exista oposici\u00f3n de mayor\u00eda\u00a0 <\/span>para rechazar la propuesta<\/p>\r\n As\u00ed entonces, expresamente se deja de lado la concepci\u00f3n anterior en el sentido que la elevaci\u00f3n de\u00a0 <\/span>nuevos pisos o la realizaci\u00f3n de excavaciones\u00a0 <\/span>podr\u00edan requerir\u00a0 <\/span>unanimidad . Solo se requerir\u00e1 dicha unanimidad\u00a0 <\/span>en tanto y en cuanto la obra gravite sobre la estructura , y que dicha gravitaci\u00f3n lo sea en forma\u00a0 <\/span>sustancial.<\/p>\r\n Tanto para el supuesto de la obra nueva com\u00fan, es decir que solo requiera mayor\u00eda absoluta, asi como la que requiere unanimidad, es requisito previo para el tratamiento del tema, que , al\u00a0 <\/span>momento de la asamblea obre un informe t\u00e9cnico de la obra emanado de un profesional autorizado en la materia. En definitiva, este informe, adem\u00e1s de convertirse en un requisito de admisibilidad para el tratamiento del tema, tambi\u00e9n se constituye en la pieza clave para determinar si la obra afecta sustancialmente la estructura. Ser\u00e1 este\u00a0 <\/span>informe t\u00e9cnico\u00a0 <\/span>quien asi lo determinar\u00e1-<\/p>\r\n Asimismo, el articulo 2051 establece tambi\u00e9n el sistema de acceso a la justicia cuando se ha resuelto la realizaci\u00f3n de una obra nueva que no requiere unanimidad , estableciendo que la resoluci\u00f3n es valida y ejecutable hasta tanto un juez la deje sin efecto;\u00a0 <\/span>y los supuestos que pueden dar lugar a dicha circunstancia son : 1) que la obra nueva sea de costo excesivo –\u00a0 <\/span>entendiendo \u00e9sto comparando el valor de la obra contratada con el valor en plaza de dicha obra, y no en forma particular si un determinado propietario puede abonarla o no-\u00a0 <\/span>, 2) cuando contrar\u00eda al reglamento de copropiedad o a la ley, o\u00a0 <\/span>3) si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitect\u00f3nico exterior o interior del inmueble.\u00a0 <\/span>Desde ya que debe substanciarse la acci\u00f3n judicial, demostrar el peticionario dicha circunstancia, para dar reci\u00e9n lugar a la suspensi\u00f3n de la obra.<\/p>\r\n Por ultimo, en el segundo supuesto del requisito de unanimidad para su aprobaci\u00f3n , es decir cuando la obra nueva sea solo en inter\u00e9s particular de uno o mas propietarios,\u00a0 <\/span>el mismo c\u00f3digo, en el articulo 2053 , prev\u00e9 que, de autorizarse la misma, quienes resulten beneficiados con la obra, deben efectuarla a su costa\u00a0 <\/span>y solventar los gastos de modificaci\u00f3n del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripci\u00f3n, si asi fuera pertinente. A modo de ejemplo, ser\u00eda\u00a0 <\/span>el supuesto de una obra por la cual se autoriza a un titular de una unidad funcional contigua a un espacio com\u00fan de uso exclusivo, tal como una terraza o patio con tal car\u00e1cter, a construir\u00a0 <\/span>en la\u00a0 <\/span>misma. En tal caso, adem\u00e1s\u00a0 <\/span>de la conformidad del total de propietarios, deber\u00e1 \u00e9l solventar la obra y la modificaci\u00f3n del reglamento, tal como el cambio de destino del espacio com\u00fan o el aumento del coeficiente de tal propietario, tomado en cuenta para el prorrateo de los gastos comunes<\/p>\r\n Cabe tener presente que, todo este r\u00e9gimen de obra nueva o mejora, se aplica en forma exclusiva con cuando el mismo opera sobre cosas y partes comunes, no siendo un sistema aplicable para la modificaci\u00f3n de espacios propios de cada propietario.-<\/p>\r\n Dr Carlos Daniel Florio <\/b><\/p>\r\n Abogado<\/b><\/p>\r\n Asesor Letrado C\u00e1mara de administradores<\/b><\/p>\r\n \u00a0<\/p>\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Con fecha 1 de agosto del 2015 ha entrado en vigencia el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial Unificado para la Republica Argentina.- El mismo ha regulado en forma particular el sistema de la propiedad horizontal, que anteriormente solamente se encontraba legislado por la ley 13.512, hoy derogada por la misma sanci\u00f3n del nuevo c\u00f3digo. 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