Es cada vez la frecuente la consulta del administrador sobre la situaci\u00f3n legal ante la necesidad de proceder a la apertura de una unidad, con la finalidad de realizar verificaciones y\/o trabajos dentro de la misma, cuyo propietario se niega a franquear el acceso.-<\/p>\n
Iniciamos aclarando que existe obligaci\u00f3n legal y reglamentaria de permitir el acceso a la unidad con esos fines.<\/p>\n
El art. 2046 del Codigo Civil y Comercial de la Nacion, en su inciso e) dispone que es obligaci\u00f3n de todo copropietario permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalaci\u00f3n;<\/i><\/b><\/p>\n
Vemos entonces que no estamos ante una facultad del propietario de la unidad, sino ante una obligaci\u00f3n de fuente legal, que normalmente encuentra su correlato en el reglamento de propiedad del consorcio.\u00a0<\/span><\/p>\n Pero si el reglamento no dispusiera nada al efecto, basta la sola menci\u00f3n del art. 2046 inc. E) del CCCN.<\/p>\n La obligaci\u00f3n alcanza al propietario, pero tambi\u00e9n el ocupante a cualquier t\u00edtulo.<\/p>\n Logicamente el administrador del consorcio puede emplazar al propietario u ocupante para que permita el acceso, a los fines previstos en la ley, pero ante la negativa no puede ingresar por sus medios, o recurrir a fuerza para vencer la resistencia, ni caer en conductas como efracci\u00f3n de puertas, ingreso con el concurso de un cerrajero, entre otras que podr\u00edan hasta comprometer su responsabilidad civil y\/o penal.<\/p>\n Ante la negativa del propietario o del ocupante, el administrador debe:<\/p>\n 1.- Intimar por medio fehaciente<\/b> al titular y al ocupante para que en plazo que depender\u00e1 de la urgencia de la medida que deba adoptarse, permita el acceso a los operarios y profesionales que corresponda en cada caso.<\/p>\n 2.-\u00a0 <\/span>Concurrir en forma personal o por medio de sus representantes de la administraci\u00f3n a tomar contacto personal con el due\u00f1o o con ocupantes de la unidad cuya apertura se pretenda para informar sobre la urgencia y necesidad.\u00a0<\/span><\/p>\n 3.- Documentar en forma prolija no solo las comunicaciones con el due\u00f1o de la unidad que debe abrirse, sino con los afectados por los da\u00f1os y\/o consejo de propietarios a los que pondr\u00e1 al tanto de la situaci\u00f3n, facturas, informes, fotograf\u00edas, etc.<\/p>\n 4.- Deber\u00e1 \u2013si es el caso- solicitar un informe t\u00e9cnico de profesional de ingenier\u00eda o arquitectura, pues ser\u00e1 un elemento que justifique la necesidad de ingresar a la unidad pero tambi\u00e9n servir\u00e1 si debe llegarse a la accion judicial de apertura.<\/p>\n 5.- El administrador \u2013ante la situaci\u00f3n de negativa arbitraria- debe promover las acciones que correspondan al cumplimiento de su obligaci\u00f3n de mantener el edificio en estado de conservaci\u00f3n, art. 2067 inc c) del CCCN.<\/p>\n El ARTICULO 617 TER del Cod. De Procedimientos Civil y Comercial de la Prov. De Buenos Aires, dispone: \u201cOPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES: Cuando deterioros o aver\u00edas producidos en un edificio o unidad ocasione grave da\u00f1o a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio o el usufructuario o todo aqu\u00e9l que ejerza la tenencia del inmueble, <\/i>podr\u00e1 requerir que se tomen medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponi\u00e9ndose el allanamiento de domicilio<\/i><\/b>, si fuere indispensable. La petici\u00f3n tramitar\u00e1 sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y <\/i>el informe t\u00e9cnico que deber\u00e1 acompa\u00f1arse al escrito inicial<\/i><\/b>. La resoluci\u00f3n del juez es inapelable. <\/i>En su caso podr\u00e1n imponerse sanciones conminatorias.<\/i><\/b><\/p>\n Las consecuencias legales de mantenerse en la negativa e incumplir con la obligaci\u00f3n de apertura son graves.<\/b><\/p>\n 1.- Podr\u00e1 solicitarse el judicial allanamiento de la unidad<\/b> sin m\u00e1s tr\u00e1mite, lo que viene acompa\u00f1ado de las medidas de orden cautelar o precautorio que normalmente se adoptan para evitar el agravamiento de los da\u00f1os.<\/p>\n En este caso, el Juez ordena sin m\u00e1s tr\u00e1mite la apertura judicial de la unidad<\/b>, y una vez cumplida la obra o trabajo, se deposita en el juzgado la llave de ingreso a la unidad.<\/p>\n El interesado deber\u00e1 solicitar la judicial entrega de la misma.<\/p>\n 2.- El juez -si entiende que ello colabora mas prontamente a solucionar el problema y que el demandado incumple la orden judicial que se emita o entorpece el accionar de la Justicia- puede recurrir a la aplicaci\u00f3n de multas procesales, o sea condenar al pago de sumas de dinero que llama \u201csanciones conminatorias\u201d,<\/b> que tiene caracteres de progresividad, periodicidad, y que pueden ser reducidas o dejadas sin efecto en caso que el propietario justifique total o parcialmente su proceder (ejemplo, justifica que la unidad no se abri\u00f3 pues estaba en el extranjero sin contacto con la administraci\u00f3n y la unidad estaba vac\u00eda).-<\/p>\n 3.- Se aplicar\u00e1n las costas del proceso<\/b>, o sea deber\u00e1 el propietario contum\u00e1z abonar los gastos y honorarios judiciales dado que son consecuencia directa de su accionar, incluyendo los gastos de cerrajero, escribano si intervino, entre otros propios del allanamiento judicial.<\/p>\n 4.- Aclaramos que si la unidad o espacio com\u00fan afectados por los da\u00f1os fluyentes de la unidad cuyo titular se niega a la apertura, sufren mas da\u00f1os o se agrava el da\u00f1o por causa de esa morosidad, entonces el titular que se niega en forma arbitraria debe afrontar el pago de la compensaci\u00f3n por los da\u00f1os generados.-<\/b><\/p>\n El administrador solo libera su responsabilidad en esta situaci\u00f3n actuando con diligencia, es decir recurriendo a las medidas que hemos rese\u00f1ado, pues caso contrario podr\u00eda ser responsabilizado por los afectados que no logran el cese de la fuente u origen de los da\u00f1os que perjudican sus unidades.<\/p>\n Dr.Gerardo Julio RODRIGUEZ ARAUCO<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Es cada vez la frecuente la consulta del administrador sobre la situaci\u00f3n legal ante la necesidad de proceder a la apertura de una unidad, con la finalidad de realizar verificaciones y\/o trabajos dentro de la misma, cuyo propietario se niega a franquear el acceso.- Iniciamos aclarando que existe obligaci\u00f3n legal y reglamentaria de permitir el acceso a la unidad con esos fines. 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