Es cada vez la frecuente la consulta del administrador sobre la situación legal ante la necesidad de proceder a la apertura de una unidad, con la finalidad de realizar verificaciones y/o trabajos dentro de la misma, cuyo propietario se niega a franquear el acceso.-
Iniciamos aclarando que existe obligación legal y reglamentaria de permitir el acceso a la unidad con esos fines.
El art. 2046 del Codigo Civil y Comercial de la Nacion, en su inciso e) dispone que es obligación de todo copropietario permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
Vemos entonces que no estamos ante una facultad del propietario de la unidad, sino ante una obligación de fuente legal, que normalmente encuentra su correlato en el reglamento de propiedad del consorcio.
Pero si el reglamento no dispusiera nada al efecto, basta la sola mención del art. 2046 inc. E) del CCCN.
La obligación alcanza al propietario, pero también el ocupante a cualquier título.
Logicamente el administrador del consorcio puede emplazar al propietario u ocupante para que permita el acceso, a los fines previstos en la ley, pero ante la negativa no puede ingresar por sus medios, o recurrir a fuerza para vencer la resistencia, ni caer en conductas como efracción de puertas, ingreso con el concurso de un cerrajero, entre otras que podrían hasta comprometer su responsabilidad civil y/o penal.
Ante la negativa del propietario o del ocupante, el administrador debe:
1.- Intimar por medio fehaciente al titular y al ocupante para que en plazo que dependerá de la urgencia de la medida que deba adoptarse, permita el acceso a los operarios y profesionales que corresponda en cada caso.
2.- Concurrir en forma personal o por medio de sus representantes de la administración a tomar contacto personal con el dueño o con ocupantes de la unidad cuya apertura se pretenda para informar sobre la urgencia y necesidad.
3.- Documentar en forma prolija no solo las comunicaciones con el dueño de la unidad que debe abrirse, sino con los afectados por los daños y/o consejo de propietarios a los que pondrá al tanto de la situación, facturas, informes, fotografías, etc.
4.- Deberá –si es el caso- solicitar un informe técnico de profesional de ingeniería o arquitectura, pues será un elemento que justifique la necesidad de ingresar a la unidad pero también servirá si debe llegarse a la accion judicial de apertura.
5.- El administrador –ante la situación de negativa arbitraria- debe promover las acciones que correspondan al cumplimiento de su obligación de mantener el edificio en estado de conservación, art. 2067 inc c) del CCCN.
El ARTICULO 617 TER del Cod. De Procedimientos Civil y Comercial de la Prov. De Buenos Aires, dispone: “OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES: Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasione grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio o el usufructuario o todo aquél que ejerza la tenencia del inmueble, podrá requerir que se tomen medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.
Las consecuencias legales de mantenerse en la negativa e incumplir con la obligación de apertura son graves.
1.- Podrá solicitarse el judicial allanamiento de la unidad sin más trámite, lo que viene acompañado de las medidas de orden cautelar o precautorio que normalmente se adoptan para evitar el agravamiento de los daños.
En este caso, el Juez ordena sin más trámite la apertura judicial de la unidad, y una vez cumplida la obra o trabajo, se deposita en el juzgado la llave de ingreso a la unidad.
El interesado deberá solicitar la judicial entrega de la misma.
2.- El juez -si entiende que ello colabora mas prontamente a solucionar el problema y que el demandado incumple la orden judicial que se emita o entorpece el accionar de la Justicia- puede recurrir a la aplicación de multas procesales, o sea condenar al pago de sumas de dinero que llama “sanciones conminatorias”, que tiene caracteres de progresividad, periodicidad, y que pueden ser reducidas o dejadas sin efecto en caso que el propietario justifique total o parcialmente su proceder (ejemplo, justifica que la unidad no se abrió pues estaba en el extranjero sin contacto con la administración y la unidad estaba vacía).-
3.- Se aplicarán las costas del proceso, o sea deberá el propietario contumáz abonar los gastos y honorarios judiciales dado que son consecuencia directa de su accionar, incluyendo los gastos de cerrajero, escribano si intervino, entre otros propios del allanamiento judicial.
4.- Aclaramos que si la unidad o espacio común afectados por los daños fluyentes de la unidad cuyo titular se niega a la apertura, sufren mas daños o se agrava el daño por causa de esa morosidad, entonces el titular que se niega en forma arbitraria debe afrontar el pago de la compensación por los daños generados.-
El administrador solo libera su responsabilidad en esta situación actuando con diligencia, es decir recurriendo a las medidas que hemos reseñado, pues caso contrario podría ser responsabilizado por los afectados que no logran el cese de la fuente u origen de los daños que perjudican sus unidades.
Dr.Gerardo Julio RODRIGUEZ ARAUCO