Con fecha 1 de agosto del 2015 ha entrado en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial Unificado para la Republica Argentina.- El mismo ha regulado en forma particular el sistema de la propiedad horizontal, que anteriormente solamente se encontraba legislado por la ley 13.512, hoy derogada por la misma sanción del nuevo código.

Esta nueva legislación , regula detallados aspectos del sistema de la propiedad horizontal, y en especial, fruto de la jurisprudencia imperante en el tema, ha legislado el procedimiento asambleario para arribar a las resoluciones que autoricen la realización de una obra nueva.

Efectivamente, en los artículos  2051 a 2053 se ha plasmado el sistema actual. En primer lugar establece un sistema uniformado tanto para la obra nueva como para la  mejora,  de forma tal que , para ambos supuestos, se aplica la misma normativa.  A renglón seguido, determina la existencia de dos tipos de mayorías distintas para tratar el caso: en los supuestos que  la obra nueva o mejora gravite o modifique  la estructura del inmueble de una manera sustancial , o que beneficie exclusivamente a uno o mas propietarios  , exige la  unanimidad de todos los propietarios para su aprobación .

En los restantes casos bastara con el voto de la mayoría absoluta de propietarios ( es decir el voto favorable de mas de la mitad del total de los propietarios , siempre computado conforme el sistema previsto por el articulo  2060 del Código Civil y Comercial, es decir por el sistema de la doble mayoría, formada ésta con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.)  Desde ya que, al igual que cualquier otra resolución de asamblea, cuando no exista quórum suficiente para resolver, es aplicable el sistema de propuesta de decisiones a los ausentes , donde una vez comunicados  èstos por medio fehaciente, se tendrán las propuestas como aprobadas a los quince días de notificados, salvo que exista oposición de mayoría  para rechazar la propuesta

Así entonces, expresamente se deja de lado la concepción anterior en el sentido que la elevación de  nuevos pisos o la realización de excavaciones  podrían requerir  unanimidad . Solo se requerirá dicha unanimidad  en tanto y en cuanto la obra gravite sobre la estructura , y que dicha gravitación lo sea en forma  sustancial.

Tanto para el supuesto de la obra nueva común, es decir que solo requiera mayoría absoluta, asi como la que requiere unanimidad, es requisito previo para el tratamiento del tema, que , al  momento de la asamblea obre un informe técnico de la obra emanado de un profesional autorizado en la materia. En definitiva, este informe, además de convertirse en un requisito de admisibilidad para el tratamiento del tema, también se constituye en la pieza clave para determinar si la obra afecta sustancialmente la estructura. Será este  informe técnico  quien asi lo determinará-

Asimismo, el articulo 2051 establece también el sistema de acceso a la justicia cuando se ha resuelto la realización de una obra nueva que no requiere unanimidad , estableciendo que la resolución es valida y ejecutable hasta tanto un juez la deje sin efecto;  y los supuestos que pueden dar lugar a dicha circunstancia son : 1) que la obra nueva sea de costo excesivo –  entendiendo ésto comparando el valor de la obra contratada con el valor en plaza de dicha obra, y no en forma particular si un determinado propietario puede abonarla o no-  , 2) cuando contraría al reglamento de copropiedad o a la ley, o  3) si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble.  Desde ya que debe substanciarse la acción judicial, demostrar el peticionario dicha circunstancia, para dar recién lugar a la suspensión de la obra.

Por ultimo, en el segundo supuesto del requisito de unanimidad para su aprobación , es decir cuando la obra nueva sea solo en interés particular de uno o mas propietarios,  el mismo código, en el articulo 2053 , prevé que, de autorizarse la misma, quienes resulten beneficiados con la obra, deben efectuarla a su costa  y solventar los gastos de modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si asi fuera pertinente. A modo de ejemplo, sería  el supuesto de una obra por la cual se autoriza a un titular de una unidad funcional contigua a un espacio común de uso exclusivo, tal como una terraza o patio con tal carácter, a construir  en la  misma. En tal caso, además  de la conformidad del total de propietarios, deberá él solventar la obra y la modificación del reglamento, tal como el cambio de destino del espacio común o el aumento del coeficiente de tal propietario, tomado en cuenta para el prorrateo de los gastos comunes

Cabe tener presente que, todo este régimen de obra nueva o mejora, se aplica en forma exclusiva con cuando el mismo opera sobre cosas y partes comunes, no siendo un sistema aplicable para la modificación de espacios propios de cada propietario.-

Dr Carlos Daniel Florio

Abogado

Asesor Letrado Cámara de administradores